綜上，如果無法使房屋與其基地所有權合一，土地法第104條之擴大解釋或類推適用無存在之必要。 土地法第104條 況優先購買權雖有其政策功能，然優先購買權具強而有力之效力，除非法律有明文規定，實不宜擴大解釋或類推適用，以免扭曲市場機制及幹擾交易秩序。 採類推適用：乙雖非土地所有權人，但日後有取得所有權之可能，故類推適用土地法第104條規定，乙有優先購買權。
- 土地權利人或使用人並不得在該土地增加改良物；其於公告時已在工作中者，應即停止工作。
- 不過本條是針對「租地建屋，基地出賣時」，承租人可行使優先承買權的規定，與土地法第34條之1共有人出賣土地，其他共有人行使優先承買權的情形不同，不能直接適用。
- 本件肇因於當房地分屬不同人時，有無土地法第104條優先購買權之適用，因此本件被上訴人即主張本件屬推定租賃關係，故有本條之適用，就此，應探究成立推定租賃之要件為何。
- 惟縣（市）政府就縣（市）有財產之經營，仍得審酌個案事實需要，依該條第6款規定，提案送請議會議決後辦理。
- 在現行法律的規定下，似乎無法區別情況去分別適用，可能要等待後續司法實務的補充，或是進一步立法上的細緻化，才能更妥善的來處理這類問題了。
- 依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。
- 一、查公有土地如提供他人無償使用10年以上，其性質與租賃有別，無土地法第25條規定之適用，前經本部78年3月21日臺（78）內地字第680493號函釋有案。
被告又辯稱被告柯炯廷以信託為原因移轉系爭土地所有權與廖裕輝，並於99年8月5日以受託人變更為原因移轉所有權與被告板信銀行，並非依買賣契約移轉，與土地法第104條第2項之規定不符，原告亦不得主張優先購買權云云。 經查，原告之優先購買權具有物權效力，被告杜姓天上聖母、柯秉松、賴清宮、柯炯廷間買賣契約及以買賣為原因所為移轉所有權之物權行為，對原告不生效力已如前述，被告柯炯廷本於系爭土地所有權人地位，依信託契約將系爭不動產信託登記在被告板信銀行名下，對原告自亦不生效力，被告前揭所辯要無足採。 一、按土地法第25條規定：「直轄市、或縣(市)政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院覈准，不得處分或設定負擔或為超過10年期間之租賃。」其立法意旨在藉由民意機關監督直轄市、或縣(市)政府對於公有土地之管理及利用，以維護公共利益。
土地法第104條: 第二編 地 籍 第一章 通 則
﹝1﹞基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。 ﹝1﹞租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。 ﹝5﹞第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由國有財產局定期再標售，於再行標售時，國有財產局應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。 經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失佔有權及租賃期限之規定。
- （一）部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
- 又前揭規定所謂之「優先購買權」係指於所有人將其基地出賣與第三人時，有先買權者得以意思表示，使該所有人依移轉於第三人之「同樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉與自己，而自己負有給付該所有人原與第三人所約定契約義務之權而言。
- 部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部，並已辦畢所有權移轉登記，原共有關係於標的土地所有權移轉登記後消滅，原共有人亦均喪失共有人身分。
- 惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。
﹝1﹞直轄市或縣（市）地政機關於管轄區內之農地，得依集體耕作方法，商同主管農林機關，為集體農場面積之規定。 二、因滅失請求補給者，應敘明滅失原因，檢附有關證明文件，經地政機關公告三十日，公告期滿無人就該滅失事實提出異議後補給之。 ﹝4﹞土地登記專業代理人開業、業務與責任、訓練、公會管理及獎懲等事項之管理辦法，由中央地政機關定之。 ﹝2﹞土地登記專業代理人，應經土地登記專業代理人考試或檢覈及格。
土地法第104條: 第四編 土地稅 第七章 欠 稅
惟共有物分割可分為協議分割及裁判分割，裁判分割於本案(私人與直轄市、縣(市)共有土地)，又可分為由私人請求，或由直轄市、縣(市)政府請求分割兩者。 於協議分割及由直轄市、縣(市)政府請求法院分割之情形，屬直轄市、縣(市)政府可依其意思決定、影響公有土地權利移轉、變動者(雖「如何分割」係由法院為之，惟「是否分割」仍係由直轄市、縣(市)政府決定)，應有土地法第25條之適用。 依上述最高法院裁判、內政部函令所示，雖甲所有的祖厝未經保存登記，但不妨礙其主張土地法第104條第1項所規定優先購買的權利。 故丙與土地開發公司簽妥土地買賣契約，須先依法通知甲是否優先購買，甲得主張以同樣條件優先購買該土地；倘丙、土地開發公司未依法通知且已辦妥土地移轉登記，甲更得依同條第2項規定，主張該移轉對其不生效力而應予塗銷。 ㈥綜上，土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土 地，未依同條第2項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記時，出賣之共有人就其應有部分已無從與他共有人成立買賣契約。 他共有人於移轉登記後知悉上情，自不得依給付不能之法律關係，請求出賣之共有人賠償損害。
老人福利機構 社會福利設施＿養老院 土地法第104條2025 老人院 養護中心農地使用,變更 申請要點 研究篇＿林峻央 非都市土地申請變更作為社會福利設施使用其事業計畫審查作業要點 五、直轄市、縣（市）政府受理申請應注意事項如下： （一）申請變更編定使用土地面積 達二公頃以上者 ，在覈準… 實務上曾有少數共有人為阻止多數共有人出賣共有土地，預先就其持分設定「最高限額抵押權」，買受人見此情形，自然影響其購買意願。 但如果該「最高限額抵押權」設定的真正目的，並非在於擔保借款，而只是為阻止多數共有人出賣共有土地，則可能會因為違反誠信原則或構成通謀虛偽意思表示而無效，甚至可能涉及使公務員登載不實之刑責。 ，係因土§104之意旨在於基地與其上使用之房屋能同屬一所有權人，而丁並非該建物之所有權人，應無適用之餘地。 土地法第104條2025 優先購買權人若要行使優先購買權，則應在接到出賣通知10日內向出賣人表示，否則視為放棄優先權。
土地法第104條: 第四編 土地稅 第五章 土地改良物稅
檢視現行法條 第 104 條 基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。 前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放 土地法第104條2025
棄。 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得
對抗優先購買權人。 關於這個問題，有一個概念先予以說明，租賃人之土地法第104條規定優先承購權，係指就租用基地出賣時，基地承租人享有與第三人相同條件優先承購的權利。 （五）本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。
土地法第104條: 第四編 土地稅 第三章 地價稅
依土地法第三十四條之一執行要點第11點（九），可知買受人若是共有人時，其他共有人並不會取得優先購買權。 要旨：不定期之租賃同時訂有以出租人確需收回自住之解除條件者，必於條件成就時始得終止租約。 所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生，即謂租約所訂解除條件業已成就。 （六）申請合併之共有土地地價不一者，合併後各共有人之權利範圍，應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算，並不得影響原設定之他項權利。
土地法第104條: 優先承購權（一）──簡介及土地法第104條
二、準此，所詢公有土地上定著之私有建造物及附屬設施羣興建完竣雖已逾50年，而僅處分該公有土地，未及於該建造物者，尚非本法第15條規定適用之範圍。 不過其他共有人雖有優先承買權，但也不能讓出賣的共有人苦等啊，所以應該要規定其他共有人行使優先承買權的「時效」，超過時間就視為放棄，不過土地法卻找不到行使期間的規定。 ﹝1﹞被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止，在補償費未發給完竣以前，有繼續使用該土地之權。
土地法第104條: 第一編 總 則 第四章 公有土地
（七）申請合併之共有土地地價不一者，合併後各共有人之權利範圍，應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算，並不得影響原設定之他項權利。 陳冠銘律師於2012年同時通過律師高考及調查局特考，在法務部調查局擔任金融犯罪專組調查官，具備偵辦知名上市櫃公司內線交易案、炒股案、掏空背信案，及不法所得達數億元之違法吸金案等實務經驗，嫻熟於重大金融犯罪之偵辦及辯護。 陳冠銘律師主要執業地區為臺北、臺中，除在刑事領域有所專長外，同時亦專注商業領域之適法性檢核、電商新創及智慧財產權佈局等領域，並有協助外國客戶申請在臺投資置產、申請商標註冊及處理勞資爭議等經驗，亦積極參與法律巡迴宣講、國民法官模擬法庭辯護人等公益活動。 《土地法第34-1條》的立法目的，主要是在解決土地或房屋在共有狀態下容易產生的僵局，並促進其經濟效用，實務上，土地或房屋的共有人間經常產生糾紛，導致家庭失和，甚至對簿公堂，如果共有人間對於土地或房屋的利用難有共識，建議與律師討論是否向法院提起「分割共有物之訴」，以解決共有狀態的僵局。 問題是，想要賣地的甲、乙，持分合計雖然已經達到70%，但是人數沒有過半，這樣還可以賣嗎？
土地法第104條: 第三編 土地使用 第六章 土地重劃
（六）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七條規定。 （四）以他共有人之繼承人為提存對象時，應依提存法第十七條規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明「提存物受取人領取提存物時，應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅完（免）納證明書」後，持憑法院核發之提存書，並檢附繼承人現在之戶籍謄本及繼承系統表，且於繼承系統表記明「如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任。」並簽名後申辦登記。 他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。 倘無上述遺產管理人時，可依民法第三百二十六條規定，以不能確知孰為債權人而難為給付為由，辦理提存。 他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取權人，辦理提存，並依提存法第十條第三項準用民事訴訟法第一百四十九條規定，聲請公示送達。 3.他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。
土地法第104條: 土地法第 104 條 第107條 基地 房屋出賣時 優先購買權人
本案貴府並未依前揭規定給予所有權人6個月以上時間繳回徵收價額，則旨揭土地及建物是否得維持原公有土地登記尚有疑義，應再通知原所有權人，給予足夠時間繳回徵收價額，以符法令規定。 ﹝3﹞依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。 但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
土地法第104條: 優先承購權（二）──土地法第34條之1
自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產局申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。 ﹝2﹞前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。 土地法第104條2025 ﹝5﹞第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由財政部國有財產署定期再標售，於再行標售時，財政部國有財產署應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。 自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向財政部國有財產署申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。 甲得悉祖厝所座落之土地已由老地主乙之子丙繼承，並由丙出售與土地開發公司，深感以往租賃土地之信賴關係可能以不復存在，為免日後土地使用發生爭議，決定依土地法第104條第1項之規定，向地主丙主張優先購買權。 惟遭丙、土地開發公司以甲的祖厝係屬未經保存登記之建物，應不得享有土地法104條第1項規定之優先購買權。
土地法第104條: 第三編 土地使用 第五章 荒地使用
（一）本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人，並於登記申請書備註欄記明「依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任。」，登記機關無須審查其通知或公告之文件。 至未能會同申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名，亦無須本人親自到場核對身分。 如因而取得不動產物權者，本法條第一項之部分共有人應代他共有人申請登記。
土地法第104條: 最高法院 108 年臺上字第 2350 號民事判決
其依前條第一項第八款取得者，並應先經中央目的事業主管機關同意。 (六)最後，如果被侵害優先承購權之共有人主張，其原本要以更高的價格出售(例如土地漲價)，但是共有土地突然卻被賣了，所以無法賺取更大的利潤，此部分若符合民法「所失利益」之要件，則未嘗不可跟違反通知義務之共有人索賠。 如此一來，共有人違反通知義務之代價可能得不償失，要特別留意。 土地法第三十四條之一執行要點第11點（九）規定：「共有人出賣其應有部分，『除買受人同為共有人外』，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權……」。 由於本條不具有物權效力，所以享有優先承購權的共有人不能在移轉所有權予第三人後，再向出賣人主張移轉所有權。 土地法第104條2025 因此，只能在認為有受損害的情形下，訴請法院請求出賣人損害賠償。
﹝1﹞因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。 Notice：本站作者為執業律師，以分享生活法律、訴訟實務的相關資訊為主，因資源有限，法律諮詢採付費制，不提供任何形式之免費諮詢服務。 然所謂建築基地，係指供建築物本身所佔之地面及其所應留設之法定空地，建築法第11條第1 項定有明文。 (二)乙之優先購買權具有債權效力，丙之優先購買權具有物權效力。 加註警語：本文內容僅供讀者為一般性參考，個案特定情形仍需經您諮詢專業人士以評估能否適用，因此，我們建議您應就遇到的問題尋求適當的專業意見。 依行使優先承買權所成立之契約，與當事人任意所成立之契約，性質並無 不同，若該契約有解除原因，非不得將其解除。