第二條 本條例所稱主管機關，在中央為內政部，在省（市）為省（市）政府，在縣（市）為縣（市）政府。 第二條本條例所稱主管機關：在中央為內政部，在 …公寓大廈管理條例§36-全國法規資料庫 – 法務部facebook twitter … 或第三十九條各款情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。
- 第三十五條 利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
- 就其使用言，有時亦不得因為區分有權人應有部分比例之不同而有差異。
- 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。
- 第二十五條之規定，「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」由於公寓大廈有關規約之訂定及變更，重大修繕或改良，因老舊或天然災害而重建，設定專用使用權以及住戶之強制遷離或區分所有權強製出讓，管理委員會之組織及選任方法等，均須經區分所有權人會議之決議後生效，故區分所有權人會議可稱之為「住家最高意思機構」。
另「共用部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」此項共有之性質為「分別共有」而非「公同共有」。 共用部分之持分依建築物登記為準，期以公示性拘束受讓人或繼受人。 就其使用言，有時亦不得因為區分有權人應有部分比例之不同而有差異。 例如直通樓梯（自避難層通達屋頂平臺）之使用，不因住戶居所面積或位置不同而受使用之限制。
公寓大廈管理條例解讀: 公寓大廈管理條例解讀知識摘要
十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。 對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 我國大陸東三省易幟，全國初告統一後，立即於1929年頒布民法，全文1225條。 更有意思的是，在民國18年時，我國民法第799條就規定：數人區分一建築物，而各有一部份者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之。 在民國84年頒布公寓大廈管理條例前，法院及行政機構，就是透過這條規定，處理公寓大廈所衍生的爭執。
二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強製出讓該區分所有權之職務者。 第三十五條 利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。 二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電臺基地臺等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。
公寓大廈管理條例解讀: 第二章 住戶之權利義務
住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。 屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。 十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。
- 第二、三項之規定，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
- 況且社區會限制加裝這類設施，多是基於建物外觀美觀，甚至房價之考量，而目前市面上的一些防摔設備，都已能做到整齊美觀，全無過去一般人對鐵窗的不佳印象。
- 此外，本條例對於住戶違法行為造成他人死傷者，又有刑罰的規定(參本條例第49條)，所以本條例也是刑法的特別法。
- 依照公寓大廈管理條例第29條第2項規定，管委會主委的產生方式原則上是由區分所有權人會議自行討論決議。
- 此外，公司亦得透過委任關係，委任公司經理人、職員或其他第三人對外代理公司從事特定行為或業務。
第二十四條 區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。 公寓大廈管理條例解讀2025 第二十三條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。 住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。 第九條 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。 前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。
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區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明。 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰，該住戶應於一個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。 第四十六條 第四十一條至前條公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之資格、條件、管理維護公司聘僱管理服務人員之類別與一定人數、登記證與認可證之申請與核發、業務範圍、業務執行規範、責任、輔導、獎勵、參加訓練之方式、內容與時數、受委託辦理訓練之機構、團體之資格、條件與責任及登記費之收費基準等事項之管理辦法，由中央主管機關定之。 第三十一條 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
公寓大廈管理條例解讀: 公寓大廈管理條例與實務問題析述
第一項第二款未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。 」依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費，而全體住戶又索求無門之窘況，立意甚佳。 公寓大廈管理條例解讀2025 第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
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之規定，「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」故公寓大廈成立管理委員會為強制性規定，未成立時尚應推選管理負責人充代之。 第二、三項之規定，「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。第一項任一區分所有權人之區分所有權佔全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。」表決權之計算，採出席人數及區分所有權比例合計。 但為期保護佔有比例較少的區分所有權人之權益，故規定一區分所有權人之區分所有權佔全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。 同時顧及區分所有權人因事不克參加會議，故允許書面委託他人代理出席。
公寓大廈管理條例解讀: 第二十三條第三項:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
但公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，依第29條第6項之規定以區分所有權人會議之召集人為管理負責人，職是之故，由於規約之製訂，應經區分所有權人會議之決議後生效，故規約保管之義務人應為管理委員會；未組成管理委員會時是管理負責人；管理負責人亦未推舉時，則會議召集人應保管該規約。 答： 依公寓大廈管理條例第29條第5項規定：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」故非區分所有權人之住戶除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。 公寓大廈管理條例解讀 依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。 但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。
公寓大廈管理條例解讀: 公寓大廈管理條例
區分所有權人間的利益調處問題，是人與人間如何平等對待的平均正義問題。 公寓大廈管理條例解讀 雖然民法第799條修正理由認為，本條例是行政法，但大部份學者均認為本條例是民法的特別法。 因此，我們說本條例原則上是處理公寓大廈物權以外的民事爭執的規定，但政府為達特定行政目的，又於本條例中加入許多行政法的規定(參本條例第41條以下之規定)。 此外，本條例對於住戶違法行為造成他人死傷者，又有刑罰的規定(參本條例第49條)，所以本條例也是刑法的特別法。
公寓大廈管理條例解讀: 前往 公寓大廈管理
第2項則規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」意即共用部分（公共設施）是不可以單獨出售、贈與、交換或設定抵押權等。 公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人，而共用部分與各區分所有權人的「專有部分」，具有同一經濟目的，不得與專有部分分離而為處分。 值得注意的是，在民法中建物與基地是可以分離而為移轉或設定負擔，但在公寓大廈之情況中，基地之所有權或地上權，各區分所有權人僅有其應有部分，為使公寓大廈的管理單純化，公寓大廈之建築物與其基地有一體之特性。 答： 按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。 所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」，大致可分為3類，第1類是違反允許使用規定。 應依其實際違規情況引據建築法、室內裝修管理辦法、公寓大廈管理條例或其他相關法令等處理。
公寓大廈管理條例解讀: 公寓大廈管理服務業·密集縣市
住戶對於第9條所訂共用部分的使用，未依其設置目的及通常使用方法，管委會應制止並得按性質請求主管機關或訴請法院為必要的處置。 第一章 總則 一、公寓大廈管理條例適用範圍 問：請問什麼是公寓大廈？ 我的房屋是連棟式的透天厝，是否適用公寓大廈管理條例之規定。 答：公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，沒有限定適用的對象，僅從使用功能予以界定，無論是連 … 如果未成立管理委員會或指定管理負責人時，又由誰來擔任之。 之規定，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造乃屬不得為約定專用部分之項目，又該款規定之構造亦屬建築法第八條所定義建築物之主要構造，為建築物不可或缺之組成元素，不得任意拆除改裝。
無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。 但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。 第二十條 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。 三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。 公寓大廈管理條例解讀2025 九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。 第二十一條 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
法律觀點認為：森林法是土地法的特別，土地法是民法的特別法。 區別特別法與普通法的理由是在具體個案適用法律時，優先適用特別法，特別法無規定時，始有普通法的適用。 公寓大廈管理條例解讀 同理，本條例是處理公寓大廈中區分所有權人及住戶的權利義務關係。 因此，本條例是民法的特別法，有關公寓大廈住戶間所生爭執，優先適用本條例的規定，本條例未規定時，始適用民法相關規定。
此外，公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一，即嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。 或因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。 經區分所有權人會議以區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權四分之三以上之同意後，進行重建。 公寓大廈管理條例解讀 但其中不同意決議之區分所有權人以及同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
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這類事件，一般是和建物公共安全直接相關，不過相關單位根據建管法令開罰並限期改善之外，還是有其他問題待解；如賠償及修繕責任誰屬？ 而按照現行規範，這部份爭議是和所謂的「公寓大廈管理條例」產生關聯。 曾有媒體報導，有名管委會的副主委將住戶違規的影片放到社區羣組，被住戶質疑是否侵犯住戶個資。 在這種管委會瀆職的情形，如果在法律上會讓管委會刑事被告確定，甚至是管委會主委被告，對於整個管委會的形象絕對是大打折扣，也將導致社區居民不再信任該屆管理委員會的成員。
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