常見賣方以房屋買賣契約約定「點交之買賣標的應以簽約時之現狀為準。」、「定著物依現況交屋」，且於契約附件「不動產現況說明書」上亦勾選無漏水狀況…等方式，以排除賣方之物之瑕疵擔保或債務不履行責任。 但無論如何，民法賦予買方的權利都不包括瑕疵修補(要求屋主將漏水修好)，但若雙方合意約定由賣方修補瑕疵，則賣方始基於該契約約定而負有修繕之義務。 的責任，簡單來說若是賣方所賣出去的東西有缺陷、瑕疵，買方可以向賣方請求解除契約、減少價金或損害賠償，這部分可以參考民法第359條、第360條的規定。 但法律也有特別規定，若是這個瑕疵是一開始買賣雙方就已經知道，則當然就不能再據此要求賣方負擔物的瑕疵擔保責任。
- 但是，如果是消費者向建商買房子，建商在買賣契約上寫著漏水保固半年，超過半年就不再負擔買瑕疵擔保責任，這樣的約是卻是無效的，這牽涉到消費者保護法第11條的平等互惠概念。
- 第 366 條以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意
不告知其瑕疵，其特約為無效。 - 2011年6月5日7時許，古浪縣男子王慶賢發現，自己承租該縣供電公司辦公樓一樓的浩瀚藝術書畫室外間走廊及裏間字畫儲存室地面均有積水，店內名貴字畫受損，遂向古浪縣公安局城關派出所報警，並電話告知二樓承租者高銀奎。
- 時隔5天，昨日中午蕭景田自行到案，經檢方複訊後聲請羈押，不過法官開庭後審理，諭知800萬元交保，原因是蕭景田在搜索期間，竟然還翻牆落跑，刻意躲避不願意麪對偵查。
- 2.不完全給付依民法第227條，以「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付」為要件。
- 【A4】民法第355條第一項：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
4.又本院認減價權及解約權於意思表示到達相對人時發生效力，即係認定此等權利為「形成權」，此應為法院實務之穩定見解。 此與民法第359條條文「得請求」用語，及部分學說認其實為請求權者，有所不同。 原審認上訴人有可歸責之事由，構成不完全給付云云，於法自有可議。 ＠ 出賣人之可歸責事由限於對「瑕疵發生」可歸責始足當之。
民法365條漏水: 陳意青 律師
另外，當雙方有爭執所謂房屋「貶值」損失時，這樣的貶值損失若是雙方沒有合意的標準，一般也是需要在法庭上，請不動產估價師或是鑑價公司鑑定的。 有些民眾會問精神賠償的問題，因為買到會滲漏水的房屋，真的是會煩到夜不成眠，情緒、健康整個人都很糟糕。 民法365條漏水 但是，一般法院會認為滲漏水屬於財物損失，不是人身傷害，所以一般是不太能請求精神賠償的喔。 一般成屋買賣契約和不動產說明書裡面，都有會「滲漏水狀況」的揭露要求與位置標示，不過實務上會發生的問題的案件，大多都是不動產說明書裡面「滲漏水狀況」勾選「無」，或者是滲漏水處揭露不足（例如有三處滲漏水，但只寫了一處有滲漏）。 民法365條漏水2025 6.房子天然氣有問題,但是簽約前才告知,也沒有說清楚,房仲就簡單帶過請我簽名,事後覺得有受騙的感覺.未善盡告知買方應有之權利. 第十六條 合夥代表人及管理合夥事務之合夥人，如為合夥起訴訂立和解契約，接受仲裁公斷，受票據上之義務，讓與不動產，或設定負擔、為與、借貸或為他人保證等重要事項，應經全體合夥人決議並以書面授權或承諾始得行使。
避開漏水屋每個環節都很重要，確定買房驗屋時，可以針對容易漏水部分，先測試廚房、衛浴等管線，將包括流理臺、洗手檯等水缸止水塞拉住儲滿水，並滴入紅藥水，等半天至一天觀察是否漏水，另外，像浴室的防水坡度及冷氣管線都要注滿水後仔細觀察，發現有漏水狀況，馬上請建商改善再行複驗。 更可以說.房屋交屋後無裝潢整修或工程破壞而造成房屋滲漏水.皆可要求修復.當然前提是要有鄭民漏水非買方交屋後造成的….. 如：「另行租屋所生之租金支出」、「相當於租金之損害金額」、「搬家費用」、「因漏水而無法出租之租金損失」（如本案例事實五樓區權人Ａ君因漏水而無法續將房屋出租予小正之租金損失）等。 屋主要將房子保持在一個好的狀態交給買方，水、電、瓦斯保持正常、水管、馬桶保持暢通，讓房子保持在一個沒有漏水的情況下交給買方。 本網站結合我們所徵選的榮譽諮詢律師、一系列淺顯易懂及生活化筆觸的法規個案手冊、固定推出的法律專欄、培訓課程等訊息，一一在網站上找到您所需要的答案。 若是第一次使用就能發現的瑕疵，理論上應是隻要一檢查就可以發現的，一般人也不會購買9個月後才第一次使用。
民法365條漏水: 不動產法律系列！買到瑕疵屋提告竟會敗訴？
惟實務認為：倘符合買賣標的之特定物於危險移轉(交付)前，已有明顯瑕疵存在，而該物之瑕疵不能修補，或雖能修補但出賣人表示不願為之者，應解為買受人在危險移轉前即得行使瑕疵擔保請求權，並拒付相當之價金。 前言：不動產交易過程中，買賣雙方爭議案件，時有所聞，尤其是中古屋買賣，物之瑕疵的主張更是常見，而究竟物之瑕疵中的房屋漏水問題，買賣雙方的法律關係應如何主張呢？ 檢視現行法條 第 364 條 買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減
少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物。
物之瑕疵擔保責任與不完全給付責任之權利行使期間規定相差甚遠（前者最短自瑕疵通知後6個月；後者最長15年），然最高法院於買賣契約之情形，未如前開96年度第8次民事庭會議決議作成瑕疵擔保責任與不完全給付之時效可互相影響之見解。 」所規範之解除權已經過民法第365條第1項：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」所規定之除斥期間而消滅。 四、雖本件被告抗辯已將原告房屋漏水的情形修復完成且業經協議和解賠償完畢，惟經林律師仔細研究鑑定報告及爭取法院同意補充鑑定，並傳訊多位證人後，最終即證明原告之房屋確實仍持續有嚴重滲漏水之情形，且先前雙方之和解情況並未免除被告之全部損害賠償責任及將來之漏水修復責任。 買受人一經行使瑕疵擔保請求權，其與出賣人之法律關係即進入瑕疵擔保之問題，故其雖名為請求權，實其性質為「形成權」。 因此本條所定之期間應為「除斥期間」，又本條是否亦適用於第360 條之損害賠償請求權與第364 條之另行交付無瑕疵之物請求權？ 學說上有認第360 條與第364 民法365條漏水 條性質上仍係「請求權」，應適用第125 條之消滅時效，故採否定說；惟亦有認第360條與第364 條均屬第359 條之延伸規定，為求當事人法律關係早日確定，故採肯定說。
民法365條漏水: 民事訴訟事件
2.民法第365條6月除斥期間之規定，為買賣瑕疵擔保之特別規定，法院實務上多認買受人有無因通知瑕疵後罹於6月除斥期間未行使瑕疵擔保之解約或減價權，均不影響不完全給付請求權之行使（隸屬債篇總論）。 然本院認民法第356條第2項「視為承認其所受領之物」之規定，為買賣契約之特別規定，應優先於不完全給付規定之適用，故如買受人怠於履行該從速檢查及通知義務者，除已不得行使瑕疵擔保之權利外，亦不得復行使不完全給付之請求，而實質上達成「以瑕疵擔保之期間，限縮不完全給付請求權」之法律效果。 民法365條漏水2025 不動產說明書現況調查表裡有無記載滲漏水狀況，是看契約的第一步。
民法365條漏水: 處理第1步：契約有無揭露漏水問題？
(二)民事損害賠償責任：如上所述，於賣方明知房屋漏水，卻故意不告訴買方，甚或積極保證絕無漏水情事，則當買方購買後發現漏水瑕疵造成其財產(如傢俱、家電)或非財產(精神上)之損害，可依民法第360條、第227條及第227-1條請求賣方加以賠償。 第 360 條買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少 民法365條漏水
價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。 【A4】民法第355條第一項：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱瑕疵者，出賣人不負擔保之責。 然前述所稱之瑕疵，說明是否充分，還是要看事實情況而定，例如：每次樓上洗澡樓下就會滴水，但賣方卻只說會受潮，並未完全明白告知買方漏水情形，此時賣方不得免除其瑕疵擔保責任。 民法365條漏水2025 如果雙方簽約時未詳細約定保固期，李季鴻表示，那麼在交付後5年內發現的瑕疵，都可以要求賣方負擔責任，但要記得，發現瑕疵時得立即通知賣方，且以存證信函的方式通知以留存紀錄，若是賣方不願處理，必須在發現瑕疵後6個月內訴諸法律主張權利。
民法365條漏水: 瑕疵擔保責任自交屋起只有半年這是民國18年的民法
衡量前開公平原則後，倘依社會通念買受人不得解除契約，僅能請求減少相當價金時，其瑕疵通常輕微，買受人仍有給付扣除該得減少價金後所餘價金之義務，而不得拒付全部之價金，始符誠信原則。 尤其房地買賣，價值不菲，內部物件眾多，輕微瑕疵在所難免，更應遵循此一原則。 此外，在中古屋買賣議價階段，若賣方願意主動降價，並要求在合約中加註「未來不負任何漏水瑕疵擔保責任」，交易完成後若發生漏水情形，買方則無法向賣方請求相關修繕費用。 雙北蛋黃區新成屋房價高得嚇人，讓不少首購族「無力負擔」，只能透過屋主、房仲買中古屋；但有些物件在屋齡偏高、屋況不佳的情況下，遇到颱風或是連日大雨，就有可能出現漏水的情況。 正因如此，有不少內行人建議下雨天就是看房的最佳時機，許多晴天無法呈現的問題，透過雨天特別容易突顯。 不過，若中古屋交易簽約時，賣方若有註記「不負瑕疵擔保責任」，而買方也簽字同意，交屋後若發生漏水，買家通常只能自行處理。
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司法實務通常認為「保固」屬於契約責任，是基於契約約定所生之責任，其與「瑕疵擔保」屬於法定責任不同，因此有關「保固」責任成立之條件及效力為何，仍應依其個案契約所訂之具體內容來作判斷。 且基於契約相對性，此責任是由簽約為此保固承諾之一方所承擔。 第 366 條以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意
不告知其瑕疵，其特約為無效。
民法365條漏水: 房屋轉貸優勢報你知！
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。 也就是說，如果案件系相鄰關係糾紛，業主雖然並非侵權人，但作爲不動產的所有人，對於因其房屋漏水對鄰居造成的損失仍應承擔賠償責任，業主在承擔賠償責任後亦可向租戶追償。 民法365條漏水 物業公司發現在裝修過程中有違反有關規定的行爲時，應當通知行爲人立即停止並改正；行爲人拒不停止或改正的，應當及時報請相關行政部門依法處理。 如果業主遇到了此類問題，應首先向物業公司反映，物業公司如果沒有盡到上述義務，就應該爲受到損失的業主承擔一定的賠償責任。
民法365條漏水: 中古屋交易要注意 賣方加「1條」漏水恐免責
然如出賣人有故意不告知瑕疵之情形，仍可認出賣人違反應依誠信告知瑕疵之「附隨義務」而可構成不完全給付。 1.按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」、「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。」民法第348條1項、第235條本文分別定有明文。 民法365條漏水2025 是此，出賣人未依照債之本旨，而為給付者，不生提出之效力，並謂不完全給付。 所謂債務本旨，應依當事人之目的、債務之性質、法律之規定及誠信原則等定之。 催告通知對方，請求他出面協商解決，若他還是避而不見，或推卸責任，想要保障自己的權益恐怕就要透過民事訴訟。
當開發商不予理會時，受損業主可以到當地質監部門進行投訴，或將開發商起訴至法院。 第一千一百六十五條 行爲人因過錯侵害他人民事權益造成損害的,應當承擔侵權責任。 依照法律規定推定行爲人有過錯,行爲人不能證明自己沒有過錯的,應當承擔侵權責任。 2012年7月9日，古浪縣法院一審判決古浪縣供電公司賠償王慶賢字畫損失10萬元，高銀奎賠償王慶賢字畫損失15萬元。 武威市中級法院徵詢雙方當事人意見後委託中國書畫鑑定管理中心甘肅中心進行了鑑定，確定賠償總額爲118.4萬餘元。 2012年12月14日，武威市中級法院二審改判高銀奎賠償王慶賢損失49.7萬餘元，古浪縣供電公司賠償王慶賢損失21.3萬餘元，王慶賢自己承擔損失47.3萬餘元。
此部分最高法院並未提出反對見解，應認本院肯定出賣人已履行給付義務，而無不完全給付責任之主張。 買受人不即依民法第356條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物者，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外，亦不得再依不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利。 ，僅因為特定物之買賣，即認其已依約履行給付義務，縱使出賣人確有可歸責之事由，亦無債務不履行之適用，顯與社會衡平觀念有違。 因此，其標的物之瑕疵縱係契約成立前即已發生，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，致買受人不知有瑕疵仍為購買者，即應認出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任。
民法365條漏水: 律師主張
之後申請鑑界時,買賣雙方及仲介,代書都到現場,鑑界完成後,買賣雙方都在鑑界結果簽名,未提出異議. 民法365條漏水2025 同時,區公所地政科到場履堪,說明農地農用必需拆除的範圍,包括一倉庫及廢棄的? 所,買方當時亦同意拆除,惟仍是口頭同意,並未在買賣契約書中,鑑界後我方亦已收取第二期款. 然須仔細檢驗個案中契約條款或其他情事來判斷「賣方是否有擔保該屋非海砂屋」或「賣方當初明知該屋為海砂屋」之情形。 保修期從房地產開發商將竣工並驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。 保修期內發生保修範圍之內的非人爲損壞，由房地產開發商免費維修，因商品房存在質量問題，保修單位進行維修時導致房屋的使用功能受到影響，購買人可以要求開發商承擔賠償責任。
民法365條漏水: 民法第三百六十五條規定註釋-物之瑕疵擔保請求時效
依民法第354條規定意旨，標的物交付買受人時既有瑕疵，出賣人自應負物之瑕疵擔保責任，而毋庸區別自始或嗣後瑕疵。 惟是否同時構成「不完全給付責任」，前開決議以「其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者」等語為論，是否即已明示採取「擔保說」，尚非無疑。 民法365條漏水2025 近期全臺連日大雨，許多人的家裡也出現漏水，不過買賣房屋有所謂「瑕疵擔保責任」，實務上只要在交屋半年內發生漏水都可以請求原屋主負起修繕責任，房仲業者也會提供保固，不過若賣方售屋時已加註「不負瑕疵擔保責任」，而買方也同意的話，遇到漏水就只能自己處理。