（中央社記者蔡怡杼臺北16日電）法拍屋市場一直受到房地產業者重視，也是不少民眾投資理財管道之一，不過，臺灣資產管理業者臺灣金聯提醒，民眾貿然介入法拍屋市場可能面臨資金不足、產權糾紛等四大風險。 查封時裡面有合法居住的人(租客或第三人)或非法佔用的人，法院會歸類在「不點交」。 除非有把握能夠自行處理點交問題，否則盡量還是不要選「不點交」的物件，因為無法請公權力強制執行。 104法拍網、透明房訊總經理籃茂山表示，以現今市場狀況來說，底價幾乎會超過市價，因為若是流標，法院可以依次降低2成的價碼進行拍賣，2拍就會打8折，3拍時的底價約市場行情64折，直到拍定為止，所以大家投標的時機多落在第2拍或第3拍，得標價格低於市價。 買房想撿便宜，不少人會想到法拍屋，但除了有相對便宜且產權清楚的優點外，也有不少需要注意的風險，像是法拍屋屋況難測、得標後短期內要繳清尾款，口袋深不深可是關鍵，若想透過專業的代標業者，服務費也是硬成本，這些都要在搶標法拍屋前想清楚。
- 如果投標人本身的信用記錄良好，法拍屋本身的狀況也不錯，最高可能可以貸到「得標價」的七到八成。
- 但他不諱言，市場上仍有不肖的代標公司，提醒民眾，參與法拍前，最好先設定出自己可接受的價格，避免成為待宰羔羊。
- 公法人是依據公法規定設立的法人，包括國家、地方自治團體及行政法人。
- 另外，依照執行拍賣機構的差別，以抵押的房屋來說除了法拍屋，尚有｢金拍屋」和「銀拍屋」2種。
- 首先，第三人佔有法拍屋，通常是債務人在房子被查封前，已將房子出租給第三人，訂有租賃契約，之後，房子經法院拍賣而由他人得標，拍定人取得房屋所有權。
- 履勘時，若發現債務人的物品還在，而且債務人也沒有到場的話，法院還會再給得標人和債務人(或現居者)約 20 天至一個月的時間去協調。
- 不點交則是房子裡還有租客（前屋主將房子出租）或第三人，但因為沒有辦法請公權力做強制執行，點交就必須由拍定人自己協議，大多是準備一筆搬遷費請房子內的人離開，比較慘一點的情況可能還拿不回房子。
最後，臺灣金聯表示，法拍屋雖可以不用擔心產權過戶問題，但可能會有抵押權、租賃權或地上權無法除去，或管委會要求先繳清前手積欠管理費的情形，也須在事前調閱謄本及拍賣公告深入瞭解。 得標後的扣掉保證金的餘款(尾款)，是大多數人最主要的資金難關，必須在短時間內拿出很大筆的錢，逾期會被法院直接沒收保證金，所以有些人會尋求銀行法拍屋貸款。 新的法拍屋查詢系統不像前一版本的舊系統那麼多步驟，只要進入查詢頁面後，輸入想查詢的條件，比如執行拍賣法院、縣市、最低拍賣價格範圍、拍別、是否點交 …，點擊「查詢」，就可以找到法院公告。 如果身上沒有這麼多現金，建議先找到願意代墊尾款的銀行，最好在拍賣日前一週就去問，因為銀行有一些評估流程要跑。
法拍屋風險: 法拍屋怎麼買-看上的法拍物件該如何做好評估，法拍屋投標技巧又要留意那些事項？
首先，要先從熟悉的區域開始著手，主因法拍屋與一般中古屋不同，競標前無法進入觀看屋況。 所以換句話說，如果是一些沒有經過公證的租賃契約，沒有定租賃期間（未定期）或者租賃期間超過五年（例如長達一、二十年）或者承租人未實際住在裡面，自然沒有買賣不破租賃的適用，拍定人（如果有人應買拍定的話）也不用像以前須要等五、六年甚至更久，才能收回房屋。 你也可以利用前面提過的法拍屋查詢系統，進入「拍定價格」看過去拍賣成交紀錄，自己練習出價，抓出合理的範圍。 投資法拍屋的眉眉角角很多，尤其對沒有經驗的新手來說，更需要實戰練習，所以請其他有經驗或有法律背景的人從旁協助是很重要的。 在拿到「權利移轉書」後 1 個月內要辦理過戶登記，如果逾期，每超過 1 個月就罰鍰應納登記費的 1 倍，最高罰 20 倍。
- 並得向直轄市政府地政處或縣市政府地政局檢舉依同條例第29條規定處罰。
- 法拍屋之所以會被拿出來拍賣，很多都是買房子向銀行貸款的人還不出錢來，因此銀行會到法院聲請強制執行，法院會把房子拿去拍賣，拍賣的錢再還給銀行。
- 當債務人有欠債、欠稅情形，債權人得以向地方法院聲請強制執行，這時如果查債務人名下有不動產，則法院除了告訴地政機關進行查封登記（查封登記後債務人即無法對於該不動產進行權利移轉）之外，會讓書記官與債權人到現場確認屋況，並進行現場查封。
- 但如果是在備註欄有「停拍公告」，則意味該法拍屋已停止拍賣。
儘管如此，市場還是有特定人士喜歡參與法拍屋投資，其迷人的地方在於，可用低於市價的價格買進後再脫手，賺取中間的價差。 「尤其，別人不想標、不能標、不敢標的案件，獲利往往相當大。」林迪重說。 大家不敢標的案件，最主要是不點交或持分的法拍屋，因為常常會有產權問題，容易造成後續貸款上的困難。
法拍屋風險: 租約一定要公證嗎？費用誰負擔？租約公證流程／效力總整理！
而因為銀行已經將不動產買下，因此後續也不用再走法院程序。 法拍屋風險2025 法拍屋之所以會被拿出來拍賣，很多都是買房子向銀行貸款的人還不出錢來，因此銀行會到法院聲請強制執行，法院會把房子拿去拍賣，拍賣的錢再還給銀行。 除了上述的情況，像是離婚或是分割家產也會進到法拍屋市場上。 法拍屋的資金需求分成3個階段，首先是投標前的「投標保證金」，得標後的「墊付拍定尾款」，以及最後過戶的「房屋擔保貸款」。 如果原屋主涉犯刑事案件（該不動產可能是犯罪所得），該不動產就有可能被登記禁止處分，意即投標人即便於法拍程序投標成功，也無法將該不動產登記在自己名下。
房屋的「所有權」給你，但若有使用權的相關衍生問題，買受人需自行解決；若為點交的物件，那法院在移交時就會協同清點交付，此時若有影響買受人「使用權」的狀況，法院可以用公權力協助排除。 海蟑螂如果是查封前已違法無權佔用（如無合法權源，例如：租約、使用借貸等關係），則拍定人自得基於所有權人地位，請求、訴請無權佔有人返還房屋。 另外，如果是在法院查封後才違法佔用，則通常會為法院點交效力所及，而可強制遷出，併此敘明。 法拍屋風險2025 法拍屋風險2025 建議一開始從自己熟悉的區域(通常是居住地附近)找法拍物件，既比較瞭解周圍發展與房價行情(若物件不算老，可用實價登錄幫助判斷)，又方便實地探訪詢問房屋相關資訊(要請教鄰居或裏長比較容易)。 投資法拍屋最重要的就是事前的準備工作，對想購買的物件調查越清楚、瞭解越深，投標的時候就會越冷靜，不會因為投標人很多或其他人鼓動，就自己提高開價。
法拍屋風險: 房屋評定現值如何查詢與計算公式?房屋現值計算方式?房屋稅試算與查詢
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法拍屋風險: 法拍屋購買注意事項：投標前
另外也要注意是否有註明「拍定後抵押權塗銷」，以保障你拍到的物件不會再是抵押品，可以自由轉手過戶。 雖然法拍屋產權移轉較有保障，但還是建議大家要詳讀拍賣公告，最好調閱建物謄本，若看到禁止處分，就代表雖然得標後法院會提供權益移轉證明書，但得標人須向法院請求解除禁止處分，纔可辦理權狀登記，通常需花費3~6個月時間，要先確認清楚。 銀行承辦的是法拍屋貸款（代墊尾款），並且投標人與借款人必須相同。 得標後多以信用貸款方式承作（利率6%），等法院權利移轉書寄達並且房屋過戶給貸款人後，就可以轉申請一般房屋貸款。 購買法拍屋時一樣同一般房屋買賣可能遇到「優先購買權」問題，競標前需要注意該物件是否為多人持有，因為根據法令規定，共有人可就遭法院拍賣之標的物的持分部份主張其優先購買權，買家務必要特別小心，避免白忙一場。 購買法拍屋與傳統購屋方式有極大差別，籃茂山指出，購買法拍屋除須準備充足的自備款，如果尾款現金不足，可以找銀行代墊，由於申請代墊時房屋還沒過戶，在沒有抵押品的情況下，代墊利率高達六．
法拍屋風險: 取得權利移轉證書，並申請過戶
例如一間法拍屋，法院公告的底價是1000萬元，這時如果要投標，就要先交200萬元。 [週刊王CTWANT] 《平均地權條例》修法草案，10日在立法院重槌敲下三讀通過，這是近3年打炒房第8波出招，全臺房市業者如臨大敵。 「估計全臺約有5成建商不玩了！」全國商總主席、鄉林建設集團董事長賴正鎰直言，後果將不堪。 不只小建商盤售手中都更案，近期遠雄建設也開出賣地第一槍，調節土地庫存，市場一片看淡。
法拍屋風險: 法拍屋是什麼？如何申請貸款
在投入法拍屋前，一定要認真地好好評估風險，別忘記充足的資金與現金流也是重要的門檻，如果資金不足，容易買不到好的物件，就算真的買到，你也可能會支撐得很累，難以持續持有等到上漲轉手的那天。 但這並不是最終的法拍底價，為了尊重債權人和債務人，法院會再徵詢雙方對此估價數字的意見，取得共識後才會訂為法拍屋拍賣公告的真正底價。 如果不是買「點交」的法拍屋，有些銀行會拒絕讓你辦房貸，因為房子剛買有「不點交」的註記，除非拿到完整的所有權。 到地政事務所辦理過戶，記得要帶契稅完稅收據 2 份、法院不動產移轉證明書(正本和影本 1 份)、登記申請書、申請人身分證明文件、印章。 建議一開始從權利範圍為「全部」的物件下手，減少未來使用權與他人共有所衍生的不必要麻煩，除非是買大樓或公寓，這種雖然土地不是「全部」，但房屋一定要是「全部」。
法拍屋風險: 法拍屋｜法拍屋怎麼買？法拍底價怎麼算？金拍屋、銀拍屋差在哪？法拍屋查詢教學！
如果投標人本身的信用記錄良好，法拍屋本身的狀況也不錯，最高可能可以貸到「得標價」的七到八成。 也就是說，尾款全部由銀行代墊了，這麼一來，投標人可以減少許多自籌資金的壓力。 先撇除法拍屋買賣的各種風險，例如點交問題、屋況不明，以及可能存在的產權糾紛等，許多人在買法拍屋的時候，也會面臨「資金不足」的問題。 房價居高不下，許多人選擇買法拍屋，希望能用比市價更低的價格買到房子。 法拍屋的得標金額，通常是附近行情的6折到8折，如果買到狀況正常的法拍屋，的確可以省下不少錢。 其實，一般投資人較難收集到關於法拍屋過去的拍定行情等相關資料，上述資訊取得來源，還是沒有民間法拍資訊業者來得詳細。
法拍屋風險: 服務項目
謄本就像履歷一樣，內含基本資料和歷程記錄，比如房屋土地的標示面積與內容、建物坐落地號、建物門牌、主要用途、主要建材、建物完成日期、登記日期、登記次序、所有權人是誰、有沒有借錢抵押等。 如果曾經問過做法拍的仲介或代書，留過聯絡訊息，為了增加賺服務費的機率，他看到覺得符合你的條件的房子，就會一直分享給你，就像買一般房子找房仲也會不停推薦你的道理一樣 XD。 根據勞動部的薪資行情相關統計，全臺勞退全時工作平均提繳工資最高落在新竹縣市，平均提繳工資超過5萬元。
法拍屋風險: 點交VS.不點交
法拍本質上是以債務人為出賣人，一般民眾為買受人的買賣關係，可進行法拍土地買賣，如果債務人可以應買，就有債務人同時是買家和賣家的身分衝突問題，與法律上的買賣關係不合。 如果是拍定後於拍賣物所有權移轉前提出現款，須由債權人撤回聲請強制執行，並應得拍定人（即為買受人）同意。 從以上的5個步驟可以看出，標到法拍屋的人必須在7天內，付完剩下的房屋價款，但是此時都還不能申辦一般的房屋貸款。 可見投標法拍屋之前，如果沒有足夠的資金，就要事前先向銀行借到錢，才能一次付完剩餘屋款，而這也是法拍屋比較少人願意去投標的原因之一。 分享 法拍屋 投標注意事項，解決您購買法拍屋的疑慮，免費提供大臺北地區法院拍賣不動產資訊與即時成交行情。
法拍拍次一般會有 4 次，但到了第三拍仍然流標的時候，會出現「應買公告」，所謂應買意即投標人可向法院投遞應買狀，以第三拍的價格（第一拍底價的 64 折）直接購買。 在 3 個月的應買公告程序期間，投標人比的不是投標金額高低，而是投遞應買狀的速度，誰先投遞即可以第三拍價格直接購買，請各位注意！ 最後，雖然不能說是風險，但同樣可能遇到「優先購買權」問題，買家需要注意該物件是否為多人持有，因為其共有人有隨時可分割共有物的權利，並且享有該物件的優先購買權。 張維晟強調，買家一定要注意物件是否有共有人變價分割情形，以免勞力傷財。 投標法拍屋前，要繳交拍賣底標價的 20% 作為保證金，如果得標，7 日內要繳清尾款，再加上後續點交、搬遷、清理、修繕等費用，至少要額外多準備 10% 的資金。 建議投標者在投標前先找好法拍代墊銀行，由銀行代墊尾款，等到過戶完成後，代墊銀行會協助轉為一般房屋貸款，提醒你投標人與貸款人必須相同，且利率計算多以信用貸款（約年利率4%~6%）。
法拍屋風險: 法拍屋延伸閱讀
然而法拍屋的交易市場風險其實不小，我們之前已經寫過一篇：法拍屋不點交風險大！ 法拍屋的注意事項不可不慎（上），當中提醒了許多法拍屋的注意事項。 今天就來看看法拍屋風險的下篇，讓大家對於法拍屋有更深的理解與認識，避免到最後一頭熱買了卻喫虧。
法拍屋風險: 投資法拍屋 「四大風險」不可不知
法拍屋無法入內，所以只能從房屋外觀、向管委會及左鄰右舍打聽後推敲屋況。 法拍屋風險 一般來講，無人使用的空屋雖然可以減少日後點交的問題，但屋況往往比現況有人使用的房屋更加糟糕，須注意法院並不負擔法拍屋「物之瑕疵擔保責任」，得標人是不能因為屋況不佳而主張投標無效或要求損害賠償的。 法拍屋是透過法院公權力強制執行拍賣的物件，只要得標後7天內繳清剩餘款項，法院便會核發權利移轉證明書，產權轉移比一般房屋買賣更有保障性。 如果不知道該如何投標，可以尋找代書、房仲以及律師的協助。
不點交則是房子裡還有租客（前屋主將房子出租）或第三人，但因為沒有辦法請公權力做強制執行，點交就必須由拍定人自己協議，大多是準備一筆搬遷費請房子內的人離開，比較慘一點的情況可能還拿不回房子。 有些法拍屋也會一直流標，等到流標太多次後，銀行可以回收的錢就會越來越少，因此為了避免過多的損失，銀行會將法拍屋買回來，做一些簡單的修繕、裝飾，再自己舉辦拍賣。 部分銀行會委託房屋仲介或是民間拍賣公司做處理，這就是「銀拍屋」。
法拍屋風險: 法拍屋注意事項（三）：法院不提供瑕疵擔保責任
如果想獲得土地法拍資訊，可以同查詢法拍屋一般，上網至司法院法院拍賣公告進行法拍土地查詢，除了可選擇拍賣標的為土地，還可依拍賣程序及結果篩選，非常方便。 因為得標後7天內必須將扣除保證金後之餘款繳清， 才能取得權利移轉證明， 此時跟銀行申請的法拍屋貸款，對銀行來說是沒有擔保的貸款， 所以風險高， 利率自然較高， 不過畢竟是短期墊款， 利息成本不算太高。 得標後 7 天內須繳清尾款給法院，約 2 ~ 3 週後纔拿到權利移轉書，對銀行來說，這段時間申請的法拍屋貸款是沒有擔保的，風險很高，所以不是所有銀行都能辦理法拍屋貸款，且大多隻貸款給「點交」的房屋。
臺灣金融資產服務公司襄理林雨利表示，法拍屋資訊可以上司法院「法拍屋公告」查詢，由於法拍屋為數不少，法院無法全數消化，會委由金融資產服務公司代拍，一般稱為「金拍屋」。 由於法拍價格會比市價低約1～2成，是不少民眾購屋買地想撿便宜的選擇，可以先從法院公告中仔細留意以下幾點，包括該標的是否註記優先承買權、土地建物分開賣、帶有租約不點交及禁止處分。 對於想買法拍屋的民眾，林迪重說，除非自己很熟悉法拍市場，或有認識的人可以幫忙，不然建議可找代標公司處理。 因為法拍市場的資訊相對不透明，一般人較難取得詳細的資訊，代標公司可調出過去的資料，幫忙評估案件的合理法拍價格，提高得標機率。 想買法拍屋，第一步要先過濾物件，如物件位於何處、產權是否清楚，可利用案號查詢相關資訊。 第二步是，評估案件的標價，首先需瞭解該物件目前的市價，以及鄰近物件的法拍價格，最後，可透過現場的投標狀況調整標價。
法拍屋風險: 法拍屋底價怎麼算？法拍公告怎麼看？
法拍屋又分為點交與不點交，常見法院不點交的原因可能為拍賣物有地上權、共有人有優先承買權或是法拍屋帶有租約，其中帶有租約的法拍屋就得注意，房屋裡面可能會有合法居住的租客或是非法佔用的海蟑螂，進而產生租賃權的問題。 法拍屋雖然可以不用擔心產權過戶問題，但可能會有抵押權、租賃權或地上權無法除去，或管委會要求先繳清前手積欠管理費的情形，建議須在事前調閱謄本及拍賣公告以深入瞭解。 法拍屋一般而言價格略低於市價，因此成為購屋族撿便宜的標的之一。 法拍屋風險2025 不過，長期關注臺灣法拍市場變化的臺灣金聯則提醒，民眾若貿然進場競標，可能存在4大風險。
最常見的作法有 2 種： 得標人跟管委會各退一步，各負擔一半； 得標人全繳清，作為搬遷費的一部分。 法拍屋風險 得標後，書記官會先安排時間點交，然後法院會事先通知當地派出所警察，得標人要自己先約好鎖匠，點交當天得標人、鎖匠、警察一起到現場點交。 有些老一點的房子可能是海砂屋(大多集中在民國70、80年代建造)，但沒有被登記列管，沒辦法從系統裡查到，所以更需要多跟附近居民打聽，看一下旁邊有沒有同系列同時興建的房子可以參考。 投資一定要考量風險，無論何種投資工具，運用前都要先培養正確的心態、瞭解它的風險，並分析自己能否承受得住風險，做好「最壞打算」的心理準備，這樣在實際操作時不管遇到什麼都能冷靜應對。 等到一切塵埃落定，賣出的價錢要扣掉稅務，比如土地增值稅、房地合一稅，以及買賣仲介費、代書費等，可能還有裝修費用 …，這些成本都要考慮清楚並仔細計算，才能得到真正的獲利。 NCC通過臺灣大合併臺灣之星、遠傳電信合併亞太電信的申請案，除了要求臺灣大跟遠傳都要承接既有被併公司的契約外，目前4家電信業者既有用戶，…
現金不能直接放到保證金封存袋裡，要先到法院的出納室，請他開一張紅色收據放進去。 開標後若沒有得標，需要填「匯款聲請書」，法院才會把保證金匯到你的帳戶。 填寫投標書並不難，照著法院的公告寫上正確的案號、標別、股別，以及投標人資料，再依該物件的地號、建號出價，並加總出價即可。 投標前需到欲標物件的拍賣法院購買投標書，一份 10 元。 每個法院都有自己的投標書，內容大同小異，有些會張貼投標書範例在自己的網站或佈告欄。
不難發現，合作金庫是所有列出的銀行中可貸額度最高且代墊款利率最低，因為它們只做自家銀行送到法院拍賣的房子。 不過，收到權利移轉書後，房屋過戶到貸款人名下，就能申請一般房屋貸款，轉成較低的利率。 如果過了協調時間，債務人還是不交屋，或獅子大開口要求不合理的搬遷費，得標人無法同意支付，可再聲請第三次點交，即聲請強制執行。 法拍屋風險2025 繳尾款其實很快，開好支票後，到法院服務處辦理，然後由臺灣銀行附設櫃臺代收支票後，他會再開一張紅色的臨時收據，接下來就等法院通知領權利移轉書。 如果無法如期繳交貸款連續 法拍屋風險2025 3 個月以上，銀行可以聲請法院拍賣抵押的房屋，來償還債務人積欠的貸款。
法拍屋風險: 法拍屋查詢系統
觀察目前的市場狀況，林迪重說，自從政府祭出打房措施，房市熱度明顯降溫，法拍屋市場也面臨相同問題，去年和今年的案件大幅萎縮。 國內各銀行積極開拓「首購」、「轉貸」等房屋貸款市場。 但是如果你認為此時投入法拍屋市場，也會有銀行積極借房屋貸款給你，那就未免太樂觀了。 買法拍屋風險多，但只要眼光精準，投資報酬率跟其他房地產產品相比，還是高一點。 若是得標後無法繳足全部價金，法院就會將法拍屋再行拍賣，如果再行拍賣的價金短少，原得標人須負賠償短少差額的責任。