答： 為落實公寓大廈之管理維護，關於共同利益及修繕、維護事項，需有公共基金之設置以做為經費來源。 合建分屋由誰負擔2025 公寓大廈管理條例第10條第2項及第11條第2項有明定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。 另第18條規定公共基金的來源有4種：「一、起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」其中，由起造人提列第1種基金來源，如果是本條例公佈施行前已取得建造執造之公寓大廈，不適用之。
- →贈與稅：以1000萬的土地交換1500萬的房子，顯然極其不對等，若地主有支付價差500萬的話，建商就不必繳交贈與稅；若地主沒支付價差的話，這500萬就等於是建商贈送，由贈與人繳交贈與稅。
- 契稅條例第2條規定：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。」配偶一方因行使「夫妻剩餘財產差額分配請求權」而移轉取得房屋所有權，所以免申報契稅。
- 除依法應設置之公私道路用地外，其餘可建土地，乙方應依法合理充分使用。
- 長期以來，建設公司與地主之合建型態可歸類為合建分屋、合建分成及合建分售，惟近年來國營事業提供土地與建設公司合建分屋，通常約定建設公司須買回國營事業分得之房屋，亦即合建分屋附買回條件契約。
- 關於此文內所有資訊皆屬一般通用之性質，且並無意影射任何特定個人或法人之情況。
該局特別提醒，地主應於房屋建造完成且主管機關核發使用執照之日起60日內，向稅捐稽徵機關申報繳納契稅，逾期申報每逾3日會被加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過1萬5千元。 答： 按經營公司行號應申請營利事業許可，並應符合都市計畫土地使用分區管制使用項目之規定。 合建分屋由誰負擔2025 因此大樓住戶經營視聽歌唱業如屬依法申請許可登記經營者，其營業行為過於喧嘩，影響他住戶之安寧、安全及衛生者，所稱喧嘩，是否達到噪音程度，其認定應由環保機關依法所訂標準為之。 如經該管機關認定已屬違反噪音行為時，應視為同時違反公寓大廈管理條例第16條規定：「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」應依第47條第1項第2款規定由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣3000元以上15000元以下罰鍰並得令其限期改善或履行義務，屆期不改善或不履行者，得連續處罰。 合建有分合建分售與合建分屋，倘若是合建分售，地主與建商分別出土地與出資，房屋蓋好之後出售時，地主與建商是各別與購屋者成立買賣契約，地主移轉其名下土地持分予購屋者，其所應負擔的亦祇是土地增值稅的部分，而建商移轉其所有之房屋予購屋者，除須負擔契稅之外，其以售屋為業，營業稅依法亦應是由其負擔。
合建分屋由誰負擔: 建設公司合建分屋代地主繳納之土地增值稅不得列為成本費用
若地主有不動產交易之需求或建設公司與地主簽訂合建/委建契約前，應事先諮詢專業人士，提早做好稅務規劃。 合建分屋由誰負擔 常見不動產稅務案件，即是地主在交易之前，沒有檢視自身條件及過往交易紀錄頻繁，事後被國稅局認定為營業人身份進而補徵稅額並加以罰款，地主及建設公司應多加留意。 「至於建商開立房屋價款發票的5%營業稅，依加值型及非加值型營業稅法第2條規定，營業稅的納稅義務人為銷售貨物或勞務之營業人，應由建商負責繳納該項營業稅始為正道。」此時，風水師心中已在盤算回去看新屋的最佳時機了。
苗栗縣政府稅務局表示，民眾如以和解、調解或判決方式取得房屋，仍應向房屋所在地鄉鎮(市)公所申報繳納契稅，纔可辦理房屋移轉名義變更登記。 該局提醒營利事業借款購買土地時，應注意並非所有借款利息皆可申報為當期費用，應按土地用途來決定利息支出之列報方式，以免因不符相關規定而遭調整補稅。 該局提醒，營利事業於辦理營利事業所得稅結算申報時，列報的費用應依相關規定辦理，以避免因不符合規定而遭剔除補稅，損及自身權益。 (二)個人以自有土地自地自建或與營利事業合建，設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理土地銷售。 合建分屋由誰負擔 若個人(自然人)出售房屋、土地或以自有土地與建設公司合建，其身分判定為個人訂主，其房地產交易所得依房地合一稅率分離課徵綜合所得稅。
合建分屋由誰負擔: 申報契稅請記得填寫「契稅申報書附聯」
答： 合建分屋由誰負擔2025 公寓大廈管理條例第4條第1項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分、並排除他人干涉。」此一規定與民法第765條之規定相同。 第2項則規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」意即共用部分（公共設施）是不可以單獨出售、贈與、交換或設定抵押權等。 公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人，而共用部分與各區分所有權人的「專有部分」，具有同一經濟目的，不得與專有部分分離而為處分。 值得注意的是，在民法中建物與基地是可以分離而為移轉或設定負擔，但在公寓大廈之情況中，基地之所有權或地上權，各區分所有權人僅有其應有部分，為使公寓大廈的管理單純化，公寓大廈之建築物與其基地有一體之特性。 答： 依公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所以，區分所有權人或住戶積欠管理費時，管理委員會應依上開條例規定辦理，而不可以擅自對住戶斷水斷電。 答： 本條例施行前停車空間依當時法令辦理產權登記並領有所有權狀，且經認定具有使用上獨立性，自得依第3條第3款定義視為專有部分，本條例施行前停車空間領有所有權狀，具有停車位建號及土地持分，才得視為專有部分，其餘獎勵停車位，因無土地持分，不合區分所有與專有部分之定義，非屬區分所有權人，依本條例第3條第8款之規定應屬住戶。
- 視同地主賣地，若採用都更重建權變分屋合約可全免，採用都更重建擇優分屋合約可減40%，採用都更危老地主全拿(委建, 自地自建)合約無減免。
- 答： 依照公寓大廈管理條例第36條第8款之規定，管理委員會之職務包括有「規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管」同時依第40條之規定，管理負責人亦準用之。
- 快速導讀 財政部北區國稅局表示，依據營利事業所得稅查覈準則第78條第1款第11目規定，營建業合建分售（或分成）的廣告費，應由地主與建主按售價比例共同分攤。
- 原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權轉移時，經主管機關視地區發展趨勢及財政 狀況同意者，得減徵40%。
- 公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力，惟除另依法取得法人資格者外，尚不得視為法人，如其具有法人資格並依法登記者，自得為不動產登記之權利主體。
所謂合建，指的是地主出土地、金額，建商出資金、技術與人力興建房屋。 此時除要求建商應遵照主管建築機關覈准之建造執照所附施工圖樣，關於建材設備，如要求建商誠實施工，不得偷工減料；如無特殊原因，任何一方不得藉詞要求設計變更，否則造成工料損失應由要求變更之一方負責。 建商營造施工過程中，地主得隨時監督建商依圖施工，如發現工料、品牌或規格不符時，得隨時糾正之，但地主不得為圖樣及一般工程慣例以外之要求，關於房屋之結構及主要設備應由建商負責保固，其保固期限為自完工日起一年內，但因天災或不可歸責於建商之事由而發生之毀損不在此限。 由於建商在合建案扮演興建者之地位，通常約定由建商委託專業知名建築師，針對區域環境、市場供需及設計規範，在建築法規允許下，設計符合雙方利益之最大總樓地板面積，並於建物施工期間，依據施工圖面協助地主監督施工。 說明：97年5月開始至今中區國稅局針對轄區建商（寶×、惠×、總×、佑×、德×及巨×等6家公司）查覈地主購地及分得售地後土地價款，擬補課個人40％綜合所得稅，金額分別介於5,500萬元至1,750萬元不等。 （二）、依據上開規定計算之租金，顯較當地一般租金為低者，稽徵機關得依所得稅法第14條第1項第5類規定，參照當地一般租金調整計算租賃收入；或依營利事業所得稅查覈準則第22條規定辦理。
合建分屋由誰負擔: 計算交換坪數馬虎不得
信託關係存續中或信託關係消滅，受 託人依信託本旨交付信託財產與受益人後，受益人交易該房屋、 土地者。 自住房地免稅額：課稅所得在400萬元以內者，免納所得稅，免稅額為該課稅所得；課稅所得超過400萬元者，免稅額為400萬元，超過部分並按10%優惠稅率計算應納稅額。 完工交屋後，以新屋計費，稅金會增加3~5倍，採用危老、都更重建可減半十年。 視同地主賣地，若採用都更重建權變分屋合約可全免，採用都更重建擇優分屋合約可減40%，採用都更危老地主全拿(委建, 自地自建)合約無減免。 但新成屋房價與分配比例有一定趨勢，例如：房價100萬時，地主比例大約70%、房價70萬時，地主比例大約60%、房價50萬時，地主比例大約50%、房價35萬時，地主比例大約40%……以此類推。 4.以下為「總費用年百分率」計算參考，以下為借貸成本計算的參考案例：假設你貸一筆新臺幣 300,000 元的款項，還款期為 60 個月，開辦手續費為新臺幣 6,000 元，總費用年百分率為 3.68%，等於每月還款額度應為新臺幣 5,113 元，而總還款額則為新臺幣 312,780 元。
合建分屋由誰負擔: 合建分售廣告費 地主建商共分攤
案由：最近財政部臺灣省中區國稅局審查二科以(最高行政法院判決96年度判字第00630號)合夥出資地主與建商合建分售，認定免稅土地所得係屬個人營利所得行為,查覈補課各合夥人(含隱名出資股東及獨資個人)綜合所得稅-營利所得。 九、有關建設公司房屋出售及待售房屋成本分攤之計算方法，可按下列三項擇一採用，但擇定後全部房屋及前後年度應採同一方法處理，不得申請變更。 （一）建設公司受託代客戶辦理產權移轉登記或銀行貸款時，代收外水、外電、代書費等大於代辦業務費用部分，應列入其他收入。 （2）.合建雙方如未同時換出房、地者，應分別於房屋或土地之換出日起3日內依規定開立憑證。 依營業稅法施行細則第18條之規定，其後換出者之時價如較先換出者為低時，後換出之一方應從高按先換出者之時價開立憑證；至於先換出者之時價如較後換出者為低時，先換出者應於後換出之一方開立憑證時，就差額部分補開立憑證。 財政部臺北國稅局表示，個人以不動產向他人抵押貸款，嗣後依借貸契約給付之利息，屬於債權人之利息所得，因債務人為個人，無須辦理扣繳憑單申報，該利息所得非屬稽徵機關提供查詢之所得資料範圍，無法於國稅局查詢或下載。
合建分屋由誰負擔: 相關問答
該局舉例說明，假設建設公司以市價1,000萬元之房屋與地主交換市價1,500萬元之土地，因兩者時價應從高認定，故建設公司應開立總計1,575萬元（即銷售額1,500萬元加計營業稅額75萬元）之統一發票交付地主。 主旨：依照營業稅法施行細則第十八條及第二十五條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第十二條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。 說明：二、稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價格與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，應加５％營業稅。 合建分屋通常是地主提供土地，建商提供資金建屋，之後雙方依照不動產估價師就新建物，原土地建商資金加以估算，然後各自取回應分配之房地。 財政部臺北國稅局表示，建設公司因買受人違約，逕予解除契約，並?
合建分屋由誰負擔: 營利事業出售房地合一稅2.0土地「注意這件事」
（二）興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅之外，其餘均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。 答： 按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。 合建分屋由誰負擔 所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」，大致可分為3類，第1類是違反允許使用規定。 例如任意破壞或更改建築物樑、柱、承重牆壁、基礎等主要構造者，或超載使用建築物，影響建築物構造安全。
合建分屋由誰負擔: 個人租金債權讓與第三人「注意這件事」
劉彥君認為，建商在合建契約當中處於資訊優勢地位，對於地主應負有提供與締約相關資訊義務，使當事人間能持有對等的締約資訊，如將風險不合理的分配於地主或增加地主負擔，藉以減輕自己責任，破壞契約當事人之利益均衡，即違反平等互惠原則。 關於合建契約，劉彥君解釋，地主雖擁有土地，大部分卻因本身缺乏建築之專業知識，無法得知工程進行中各個階段之相關事項，對於合建契約條款內容，除分屋比例得經由計算獲致確切認知之外，其餘條款大多文字艱澀且涉及專業領域，不具建築專業知識之地主顯然無從得知合建契約當中所涉及之建築專業知識，亦無法以一般合理之工程慣例檢視合建契約條款合理與否。 →房地合一稅：用合建分屋方式出售房屋的地主，依房地合一稅的規定，持有期間10年以內的，皆課徵20%的稅率，而持有期間10年以上的房屋，皆徵收15%的稅率，簡單來說就是以合建分屋出售的房屋，最高只會被徵收20%稅率。
合建分屋由誰負擔: 危老重建後能依比例能分配到多少房屋或土地? 地主權益大解密!
財政部強調，這類被歸類具營利行為的房屋出售獲利者，縱使自動在年度時報繳個人售屋的財產交易所得稅，仍要被補稅處罰。 由此可知，「合建分屋」與「合建分售」、「合建分成」最大區別在於，「合建分屋」其契約僅界定地主與建商間權利義務關係，除非另有約定，地主原則上與買受人不發生契約關係；而「合建分售」或「合建分成」則地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約。 所以地主在與建商協議都更時，如果是採取「協議合建機制」，倘若合建契約未明確記載營業稅應該由誰負擔，那麼營業稅有可能會由地主繳納，此點地主必須留意。 →契稅：地主在取得房屋之後，需申報交換契稅2%（以交換現值課徵稅金），如交換房地有給付差額的話，差額價款應以買賣契稅6%來徵收稅金。
合建分屋由誰負擔: 個人仲介不動產佣金收入，應申報綜所稅
2.利潤分成：建方提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，雙方以共同名義或委由代表人與承購人簽訂房屋與土地買賣合約書，並依約定比例（即成數）分配其出售的房屋或土地的損益，亦即分配其利潤。 一、合建分屋：合建分屋是建方於房屋興建完成後，用部分房屋與地主交換應分得的土地，而非以資金購入，則可解決建築投資業資金不足、融資不易及取得土地的困難等問題，又可進行投資興建出售的業務，此種房地「互易」是合建分屋的特色（註1）。 在建造過程中，地主要求變更設計或追加某種工程，建商可以約定遇此情形，其費用應如何計算。 關於房屋品質及內容，合建契約最好附上建築物的設計圖，標明尺寸及所使用的材料，藉以明確雙方當事人間的權利義務。 如建築層數、形式、用途、建築材料、地下室的開挖、地下室的用途、地下室的產權、使用權的歸屬。
合建分屋由誰負擔: 貸款方案介紹
國稅局表示，日前查覈甲建設公司營利事業所得稅結算申報案，甲公司與地主採合建分售方式銷售新竹縣內建案，該公司列報廣告費500多萬，雖與地主約定銷售的廣告費全由建設公司來負擔，但廣告效益已及於土地，應該依售價分攤給房屋跟土地，故按土地與房屋的售價比例，調減甲公司廣告費。 該局呼籲，基於收入與成本、費用配合原則，建設公司與地主採合建分售或合建分成方式建屋出售之廣告費，建設公司及地主應分別按房屋、土地售價佔總價之比例計算房屋、土地應分攤之廣告費；該地主出售之土地如適用房地合一課徵所得稅制度者，於計算土地交易所得時亦得列報該筆實際負擔之廣告費。 若契約重在雙方約定出資（一方出土地，一方出建築資金）以營共同事業，自屬「合夥」；倘契約著重在建商為地主完成一定的建屋工作後，接受報酬，則為「承攬」；如果契約的目的在於財產權的交換（即以地易屋），則為「互易」。 如果契約言明建商向地主承攬完成一定工作，而將地主應給與的報酬充作建商買受分歸建商房屋部分基地之價款，則屬「買賣與承攬的混合契約」。
全案管理」服務，一條龍整合信義企業集團之不動產資源，在建商、地主、金融機構及消費者之間，擔任專業之公正第三人，從協助興建到完工結案，憑藉安信全案管理模式，達到降低風險、順利完工之目的。 小結： 三種合建方式實務上以合建分售實施之建案最多，因地主較有節稅空間，可節省營業稅及所得稅及盈餘分配稅。 2.地主所取得房屋以其子女、親戚或他人名義為起造人者，如查明屬受贈取得者，該起造人應申報贈與契稅，訂有買賣契約者，應申報買賣契稅。
合建分屋由誰負擔: 財政部及所屬機關
國稅局進一步說明，建商與地主採合建分售房屋及土地，基於收入費用配合原則，歸屬地主銷售土地的相關費用，包括廣告費在內，不能減除。 建商所支付的廣告費，廣告效益也擴及土地，應由雙方分攤並各別計算損益才合理，就算建商真的要替地主負擔廣告費，那廣告費也不得列報。 建設公司出資與地主合建分屋雙方互易房地時其銷售額之認定 … 因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格（ … 建設公司與地主合建分屋，於房地交換時，其帳列土地成本金額，應以換出房屋所分攤 … 如建主之建物成本）加計另行支付之現金（如約定由建主負擔之交易發票營業稅、換 …
快速導讀 合建分屋由誰負擔2025 財政部北區國稅局表示，依據營利事業所得稅查覈準則第78條第1款第11目規定，營建業合建分售（或分成）的廣告費，應由地主與建主按售價比例共同分攤。 財政部表示，為保障土地所有權人及實施者權益，該部將於前開營業稅提列公式發布時，一併函請內政部協助輔導主管機關自110年1月1日起確實依該公式規定覈定事業計畫及權變計畫。 因此，建方倘經查獲與地主合建分屋互易時，自始未開立銷貨統一發票致漏報銷售額，除應補徵所漏營業稅額外，並應依加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）第51條 … 只要你分到的房屋不是以出售為目的(就是要自住),不需辦營業登記,不用繳營業稅,但是你合約已簽了,建商把房地交換所要繳的營業稅轉嫁給地主,看你要摸摸鼻子~認了,還是再與建 … ⑵合建分售：新房子完成後，土地仍屬地主擁有，而建設公司在土地上面蓋的房屋則售給買方時，則地主出售土地，而建商出售房屋。 ，發現有建商與個人合建分屋，提供土地的個人未辦理營業登記，並誤以為只須繳納售屋財產交易所得稅，結果遭到處罰。
合建分屋由誰負擔: 申請服務建議書
答： 當公寓大廈的區分所有權人皆為同1人時，可以由該區分所有權人推選自己為管理負責人，其報備程序與公寓大廈管理委員會報備程序相同。 答： 依公寓大廈管理條例第16條第4項規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」由此可知，除法令或規約另有禁止飼養之規定時，基本上是可以飼養寵物，不過不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。 二、(主管機關覈定之更新後總權利價值-共同負擔)x［房屋評定標準價格÷(土地公告現值+房屋評定標準價格)］x5％。 一、(主管機關覈定之更新後總權利價值-共同負擔)x(不含營業稅費用及公共設施用地負擔之共同負擔÷主管機關覈定之更新後總權利價值)x5％。
合建分屋由誰負擔: 建商注意 「合建分屋代」這部份要注意
1.個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查覈準則」第4條第1項第2款所稱關係人。 在房地合一實施前，因土地交易免稅，故大多數的合建都更案件會採用合建分售方式興建，銷售時將大部分的價金規劃在免稅的土地上以規避稅負。 房地合一實施後，採用何種合建在稅務上較有利，需依實際案例評估。 建物所有權因發生買賣、贈與、交換、分割等移轉行為及設定典權，或因佔有而取得所有權時，依法由取得所有權人按契約所載價額，向主管機關所申報核課之一種建物契約稅。 地主從建商處取得房屋之後，需申報契稅 2%（是為「交換契稅」，以交換之現值課徵稅金。）假如交換房地有給付差額，則此差額價款，應以「買賣契稅 6%」來徵收稅金。 當新房子建好、出售時，由建商賣出「房子」、地主則賣出「土地」。
建商與屋主簽訂「房屋買賣契約」、地主則簽訂該戶之「土地持分」。 如規約已另有規應或區分所有權人會議已決議每年定期召開之時間，因應新冠肺炎疫情而延期辦理時，得暫不依本條例第47條開罰，惟俟疫情趨緩後，仍應依條例規定於109年12月31日前至少召開一次。 答： 受理報備機關基於為民服務，得同意利害關係人申請閱覽管理委員會報備資料，得否影印請參酌行政程序法第46條第1項及第2項規定意旨辦理，即「當事人或利害關係人得向行政機關申請閱覽、抄寫、複印或攝影有關資料或卷宗。但以主張或維護其法律上利益有必要者為限」。
合建分屋由誰負擔: 提醒注意 買賣房地沒賺錢，也要申報
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