換言之，如標的物存有瑕疵者，實難認為已合乎「中等」品質之要求，依法律規定出賣人構成主給付義務之違反，買受人得主張出賣人應負不完全給付責任。 而消費者若在未被告知的情況下買到漏水屋，根據《民法》365條規定，「自物之交付時起經過5年而消滅」，也就是說在5年內發生的漏水，原屋主都必須要負擔瑕疵擔保的責任，若原屋主推延不願處理，則買方要在通知原屋主後6個月內提出訴訟，確保權利不因時效消滅。 按 繼續性供給契約，乃當事人約定一方於一定或不定之期限內，向他方繼續供給定量或不定量之一定種類、品質之物，而由他方按一定之標準支付價金之契約。 是本案中的甲，自得類推適用民法第263條準用第258條之規定，向他方當事人為終止將來契約關係之意思 表示，並請求返還保證金（註五）。 註六：民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」參照。
- 此與民法第359條條文「得請求」用語，及部分學說認其實為請求權者，有所不同。
- 2.在特定物買賣之場合，出賣人所提出之給付，應符合買受人所指定之物，始謂符合當事人之約定，而發生清償之效力。
- 買受人不即依民法第356條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物者，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外，亦不得再依不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利。
- Ⅰ買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
- 您好，關於您的問題，可寄發存證信函給賣方，通知有氯離子過高之瑕疵，請求其限期處理，若屆期對方仍置之不理，再考慮提起訴訟請求損害賠償。
1.系爭建物之買賣契約第1條載明本買賣標的物含已增建（外推）之違章建築物，買方已確實知悉增建部分存在被拆除之風險以及相關權利移轉登記的限制。 另於標的物現況說明書及不動產說明書中，被告亦均載明：「本物件陽臺外移與頂樓加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建」、「本物件曾被臺北市政府列為違建查報案件」等語，應認原告於購買時已知就頂樓增建部分並無所有權，且增建部分未來存有被拆除風險。 ＠ 最高法院96年度第8次民事庭會議決議意旨： ＠ 承攬瑕疵擔保責任不包括賠償「加害給付」之損害。 ＠ 承攬瑕疵擔保責任之1年之短期時效應優先於不完全給付之時效。 履行說：物之出賣人應給付「客觀上無瑕疵」之物予買受人，始謂符合債之本旨，目的係為保護買受人對買賣標的之「履行利益」及對交易之信賴。
民法365條: 教育宣導
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。 針對賣方，賣方應對出賣的中古屋負物之瑕疵擔保責任，出賣的中古屋交屋前就會漏水，賣方對此有擔保責任。 但要主張擔保責任，買方依法要在受領該房屋後盡速檢查(建議在驗屋階段就盡速檢查，並把驗屋放在交易過程中的前階段，因為已經給付的價金還不多時，有比較多制衡買方的籌碼)，如果發現有漏水情況，依法也要盡速通知賣方(實務上通常以存證信函方式通知)，倘怠於通知，就會被認定承認受領該屋(意思就是不能主張該屋的漏水是瑕疵)。
- 然前審法院基於買賣雙方對標的物之掌控有別，並輔以社會通念，認應採履行說以貫徹對買受人之保障，值得參考。
- 第二項「……除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物」視為乃法律擬制買受人承認標的物沒有瑕疵之法律效果，非推定，買受人不得再舉反證推翻之。
- 許家維表示，並非有漏水的房子就不能買，但要先了解漏水的原因，找出根源並加以處理，否則漏水的狀況可能一再發生，就會變成非常惱人的一件事。
- 如果是買到有租約的物件，就必須要配合租客時間，因為租客享有房屋使用權，等同可以拒絕房東進去房間內看房的。
- 謹按標的物之價值及效用，有無滅失或減少之瑕疵，在出賣人固應負瑕疵擔保之義務，在買受人亦應負檢查及通知之責任。
筆者認為，法院自應斟酌立約當時之一切情形及有關證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意。 尤應注意當事人訂約時「有無顯失公平」之情形及「保護當事人之合理期待」，加以認定債之關係，始為妥適。 5.況被上訴人與實際受託施作防水工程之銓宏公司，依合約銓宏公司僅負2年之保固責任，衡情被上訴人自無可能於本買賣契約中保證防水長達15年。 從而，被上訴人並未就此有特別保證其品質，亦查其無何故意不告知其瑕疵，自不得依民法第360條規定請求不履行之損害賠償。 1.按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」民法第356條第1項定有明文。
民法365條: 民事訴訟事件
※民法第366條：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。 凡依通常交易之觀念，或當事人間之約定，認為標的物應具備之價值效用，或品質而不具備者，即為物之瑕疵。 不動產交易過程中，買賣雙方爭議案件，時有所聞，尤其是中古屋買賣，物之瑕疵的主張更是常見，而究竟物之瑕疵中的房屋漏水問題，買賣雙方的法律關係應如何主張呢？ 孫女無法證明葉女於出賣房屋時，曾對她保證房屋絕對不漏水，則依契約的現況交屋的文義，房子雖然有損通常效用之漏水瑕疵，但葉女仍可依這個特約而免除房子的瑕疵擔保義務。
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民法365條: 法律論壇
其次，「保固責任」通常係基於定作人與承攬人間的約定而來，係由契約所產生的權利義務關係。 民法365條2025 至於「法定瑕疵擔保責任」則主要依據《民法》的規定，營造工程的瑕疵擔保特別與《民法》關於承攬的規定有關。 依據《民法》第492條規定，承攬人完成工作，應使其具備約定之品質及無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之瑕疵。
民法365條: 買賣關係之「不完全給付」與「瑕疵擔保責任」之曖昧關係
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承
認其所受領之物。 不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為
承認其所受領之物。 小弟在2014年初於外縣市購買一透天房屋，屋況說明書載明無漏水，但於交屋時發現部分牆壁出現嚴重壁癌，另一房間壁紙浮起，因此當下請代書暫撥部分買屋款 ，待賣方提出解釋。 在過去的判例漏水不屬於重大瑕疵，只能接受賠償，並由仲介撰寫一同意書。
民法365條: 相關活動
檢視現行法條 民法365條2025 第 356 條 買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。 檢視現行法條 第 227 條 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延
或給付不能之規定行使其權利。 4.系爭買賣契約第13條係約定被上訴人針對結構部分（如樑柱、樓梯等）負責保固15年，固定建材及設備部分（如門窗、衛浴、地磚、水電等）保固1年，足見兩造僅約定被上訴人就房屋結構及固定建材、設備等負保固責任。 而防水工程施作，係在防止建築物外牆、屋頂平臺、陽臺、浴廁等處，可能遭遇雨水或灌洗使用而致滲漏情形，有其特殊目的，難認其係屬於建築物之樑柱、樓梯等結構部分。 ＠ 被告至遲於應102年4月前通知原告其再次受領之物有無瑕疵。 ＠ 惟被告怠於通知，依民法356條2項「視為承認受領物」。
民法365條: 民法第348~378條《買賣契約－效力篇》
另外，在《民法》第426條也有提到，承租人對房屋的優先購買權，在交易前也要跟屋主確認，房客是沒有購買意願的，再進行後續的程序。 依照正常買賣程序，原屋主儘管是到了過完戶、未交屋前，還是任何費用都沒拿到，建議買方還是要設身處地替對方想，況且原屋主可能要整理打包，屋內狀況一片混亂，或多或少也不希望外人看到這種景象。 中古屋不像預售屋或是新成屋一樣處於空屋狀態，想事後去看都可以，有些屋主會介意買方太頻繁的看屋，畢竟在還沒過戶之前都還算是原屋主的產權，就算是已經簽約確定要買的情況，原屋主依舊有權利拒絕買方後續的看房要求。 相反的，有租約物件因為租客長期居住，對附近鄰居、有無養寵物、地點周邊環境及出入的人是不是很複雜，算是略知一二，尤其是房間內的屋況哪裡漏水哪裡有壞過，租客最清楚，跟租客建立良好關係，可以瞭解物件更深一層的優缺點。 註一：問題來源：96年6月22日植根法律網＞植根法律網討論區＞生活法律問題討論區 ＞想要退費但不知可行嗎。
民法365條: 民法第三百六十五條規定註釋-物之瑕疵擔保請求時效
1.本院引用最高法院之判決意旨，認締約前即自始存在之瑕疵，仍有不完全給付之適用，看似採取「履行說」之見解。 惟其判斷請求權之成立，須以「出賣人故意或過失未告知瑕疵」且「買受人不知瑕疵而購買」為要件，並認為出賣人交付之標的與締約時告知之內容相符，其給付已合於債之本旨。 承前所言，可知倘採履行說，判斷給付是否合乎債務之本旨時，應以標的物「客觀上有無瑕疵」為準，然本院已將出賣人締約時所告知之內容（說明違建部分），納為當事人間債務約定之本旨，就買賣契約之主給付義務而言，實則採取「擔保說」，以當事人之給付是否「合於約定」為判斷依據。 兩造間油品經銷契約，僅就油品品牌、數量等事項為約定，標的物並未特定，屬於種類之債。 另臺灣臺北地方法院90年05月03日89年度訴字第4750號民事判決、臺灣板橋地方法院94年05月26日94年度訴字第182號民 事判決亦可資參照。
民法365條: 民法名詞解釋 – 除斥期間
消費者蔡先生於民國103年10月間至某間棒壘球用品店購買一支路易斯威爾M9壘球木棒，因球棒重量較重揮棒速度較慢，請求具有車牀技術士資格的友人試著將木棒棒頭挖頭減輕，以增加揮棒速度。 後經該友人告知該球棒本身已彎曲變形無法進行挖頭方式減輕球棒重量，蔡先生知悉後，於同年11月間持球棒擬向體育用品店要求另行給付無彎曲變形之同種類球棒，卻遭店家拒絕。 新成屋所提供的保固，徐源德觀察，有些建商擔心完工後久久未能出售，所以保固期會從完工日開始算起，但有些建商則是從雙方交付日算起，且針對結構體、其他固定建材及設備提供不同期限的保固，民眾在簽約時要睜大眼睛看清楚，免得入住後一下就過了保固期。 屋主要將房子保持在一個好的狀態交給買方，水、電、瓦斯保持正常、水管、馬桶保持暢通，讓房子保持在一個沒有漏水的情況下交給買方。 所以，如果民眾自己能花幾萬元，就自費修好建物漏水的話，考量若是對方有爭執漏水原因，以及訴訟可能所需的鑑定費用和投入官司的時間精力，通常是不太建議打官司的。 過失之責任，依事件之特性而有輕重，如其事件非予債務人以利益者，應
從輕酌定。
民法365條: 民法第三百六十四條規定註釋-瑕疵擔保之效力（另行交付無瑕疵之物）
＠ 法院認此拆除風險，解釋上除建管單位外尚含私人主張權利拆除之情形。 1.按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」、「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。」民法第348條1項、第235條本文分別定有明文。 是此，出賣人未依照債之本旨，而為給付者，不生提出之效力，並謂不完全給付。 所謂債務本旨，應依當事人之目的、債務之性質、法律之規定及誠信原則等定之。 臺南高分院判決孫女敗訴，理由是雙方既約定按現況交屋，即有以特約限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務之意思；將出賣人關於本件房子瑕疵擔保義務，限制在擔保「房屋交付時，具有中古屋通常之效用」範圍內者。
民法365條: 行政院消費者保護會
然該權利受「缺少出賣人所保證之品質」或「出賣人故意不告知物之瑕疵」之嚴格要件限制。 此時，自應依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義。 又按買賣契約之物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。 前者應受民法第365條除斥期間之限制，後者則無民法第365條規定之適用。
民法365條: 房屋漏水，五年內賣家仍負修繕責任？
然如出賣人有故意不告知瑕疵之情形，仍可認出賣人違反應依誠信告知瑕疵之「附隨義務」而可構成不完全給付。 民法365條 ＠ 如締約時未告知標的物存有瑕疵者，其給付即不符合債之本旨。 不論如何盡力維護，都無法擔保使用年限久遠之房屋絕對不會漏水或不滲水；孫女買的房屋之屋齡已達十三餘年之久，於交付時存在諸如：牆壁滲水，油漆脫落、天花板龜裂等等，都屬於一般中古屋普遍常見現象，孫女在購買房屋前去看過三次，衡情，如其稍加註意，或多方探知應不難推知中古房屋難免存在這些有損通常效用之瑕疵。 2、惟買受人於買賣當時，即因出賣人告知或其他原因，已知物有瑕疵者，基於誠信原則，買受人自不得再就此瑕疵事後要求解約或減少價金。 在案情較為簡單的狀態裡，如果當事人真的無預算請律師處理全案，或預計的賠償金額不高，也可以考慮請律師幫忙撰寫書狀幫忙整理事實證據、法律基礎，而由當事人自己去開庭，通常北部地區的律師撰狀費「乙份」約在1萬5000元至4萬元不等，如果確實有預算考量，這也是一個方法。
惟物之「瑕疵擔保責任」尚有民法第365條除斥期間之限制，亦即買受人如遲誤民法第356條「檢查通知義務」或「通知後逾6月」未行使權利者，其權利即歸於消滅。 從而，買受人依「不完全給付」請求損害賠償或解除契約，著有實益。 2.民法第365條6月除斥期間之規定，為買賣瑕疵擔保之特別規定，法院實務上多認買受人有無因通知瑕疵後罹於6月除斥期間未行使瑕疵擔保之解約或減價權，均不影響不完全給付請求權之行使（隸屬債篇總論）。 然本院認民法第356條第2項「視為承認其所受領之物」之規定，為買賣契約之特別規定，應優先於不完全給付規定之適用，故如買受人怠於履行該從速檢查及通知義務者，除已不得行使瑕疵擔保之權利外，亦不得復行使不完全給付之請求，而實質上達成「以瑕疵擔保之期間，限縮不完全給付請求權」之法律效果。
全國法規資料庫之內容每週五定期更新，當週發布之法律、命令資料，將於完成法規整編作業後，於下週五更新上線。
如當事人之另一方(債務人)，有可歸責於自已之事由，而未依債之本旨為給付者，即為債務不履行，除有前揭情事變更等情事外，當事人之一方(債權人)自得依債務不履行相關約定及規定，向債務人請求之。 民法365條 所謂「通常程序」須依社會通念與交易習慣而定，例如依物之性質，食物之品嚐，因此口嚐即可無須經化驗程序。 「從速」檢查與應「即」通知係為與第354條第一項危險移轉於買受人「時」已有瑕疵之規定一致，蓋若延宕檢查及通知，有損出賣人之權益，將衍生難以查證瑕疵為危險移轉時抑或移轉後方有。 I 買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物。
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。 3.經查，被上訴人就係爭建物本應依民法第354條第1項規定負物之瑕疵擔保責任，至其是否就係爭建物特別保證無滲漏水之瑕疵，應視兩造有無就此約定以決之，然遍觀系爭買賣契約並無隻字片語約定被上訴人特別保證系爭建物無滲漏水之瑕疵。 ＠ 如違反瑕疵通知義務同時喪失瑕疵擔保及不完全給付之權利。 1.查被告於101年向原告購買30,000個150ml塑膠瓶，係指定種類之債，且其給付可分，而因原告交付之塑膠瓶中有瑕疵，經兩造同意，除已充填液體之7,500個外，剩餘未充填部分由原告於102年1月17日另行交付22,500個塑膠瓶予被告為更換。 該102年1月17日交付之22,500個塑膠瓶應係依民法第364條第1項規定另行交付之物，則本件被告以瑕疵為由主張解除契約，應就已充填之7,500個塑膠瓶及102年1月17日另行交付之22,500個塑膠瓶之瑕疵擔保責任分別論之。 1.海砂屋（即氯離子含量過高而易於生鏽之建築）欠缺房屋通常之效用，若依履行說，不論買賣契約訂立之時點，均無礙不完全給付請求之成立。
但自其時效完成後，至民法債編施行時，已逾民法債編所定時效期間二分之一者，不在此限。 民法365條 最後，感謝翰蘆圖書公司和洪詩棠總經理鼎力支持，使本書可以快速上市，以饗廣大讀者。 公寓大廈管理條例牽涉的爭議和實務判決都很多，書籍必須經常更新，為了配合2022年條例修正，使本書早日問世，許多部分不免將就處理，增補的空間仍很大，希望將來再版時，再逐次補正，也懇請讀者多多包涵。
然須仔細檢驗個案中契約條款或其他情事來判斷「賣方是否有擔保該屋非海砂屋」或「賣方當初明知該屋為海砂屋」之情形。 鄭啟峯指出，這樣的加註其實不算少見，主要就是因為賣方將未來的修繕費用當作「折價」，買方既然已經同意並享受這樣的「折讓金額」，未來就算發生漏水也不能向賣方要求修繕或任何費用。 專家常說下雨天就是看房子的好時機，特別連日大雨更容易看出房子漏水，不過如果已經買了房子才發生漏水肯定會打壞心情，近期因為大雨下不停，就發生不少漏水糾紛，通常發生在房屋買賣不久的案件。 購車也是法院常見的糾紛類型，比較值得探討的是「檸檬車」的問題。 所謂檸檬車，是指剛購買的新車立即出現問題而需檢修，消費者常常會感到心酸因此稱為檸檬車，因為檢修紀錄可能會導致車子日後交易損失。
民法第360條買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。 亦即，若其後發現房屋有滲漏之情形，應由買方自行處理，否則契約即應載明事後發現滲水時應如何處理之約定，而非特別以手寫方式註明本屋現況交屋；況且她並未故意不告知瑕疵，也未保證房屋不漏水，自不用負擔房子的瑕疵擔保義務。 民眾買賣中古屋時要注意，如果雙方在買賣契約中約定現況交屋，此時，視為雙方已經以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務，將來即使發現房子漏水，買方也不能向賣方求償。 但並不是每一種滲漏水瑕疵都可以請求解約的，因為法條還是有規定「但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。 通常多數的滲漏水狀況，雖然影響居住品質，不過房子通常還是能住人，所以因為幾處漏水就要求要解除整份契約，可能會被法院認定有「顯失公平」的狀況，因此大部分的案例中，民眾上法院多半是主張「減少價金」，而不是解除契約。
3、要特別注意的是通知出賣人物有瑕疵後，要在通知後六個月內或房子交屋時起五年內行使解除契約或請求減少價金之權利否則超過時間就不能再行使了。 另外，實務上常見買方透過「房屋仲介」去傳達要求賣方負責修繕或「出來處理漏水問題」的作法。 但這樣透過第三人轉達的做法，容易讓請求的內容和請求的效果不清楚，且仲介一般對於民法也不是很熟悉，有時傳達的內容可能也七折八扣，未來容易產生爭議，而影響到請求效果甚至時效。 第 411 條贈與之物或權利如有瑕疵，贈與人不負擔保責任。 民法365條 但贈與人故意不告知其
瑕疵或保證其無瑕疵者，對於受贈人因瑕疵所生之損害，負賠償之義務。 第 356 條買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。
民法365條: 民法第三百五十六條規定註釋-買受人之檢查通知義務
基上說明，如買受人未依民法第356條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵，即應視為其業已承認所受領之物為無瑕疵，則其縱可另依不完全給付之規定主張權利，然就出賣人所給付之該買賣標的物而言，即不得再行主張未符債之本旨。 民法第356條買受人之怠於檢查及通知義務之履行者，依其文義，並非僅係排除其法律效果而已，即非僅排除瑕疵擔保請求權而已，亦即含有承認受領之物符合約定品質之意思表示擬制。 基上說明，本院就兩請求權關係應認屬請求權相互影響關係，亦即買受人不即依民法第356條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物者，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外之，亦不得再依有關不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利。 依上，本件上訴人並未能就其所主張債權發生原因之事實提出確切之證據，且對於被上訴人所交付之系爭鋼球有給付不完全及就係爭貨物之交付有遲延情事等，並未能提出其他確切之證據資料以資證明；則上訴人以被上訴人有出貨給付遲延、不完全給付情形，致其受有損害，並主張與被上訴人請求之系爭貨款互為抵銷，尚屬無據（臺灣高等法院臺南分院103年度上字第52號判決）。